ローン残債があっても不動産の売却は可能？抵当権抹消方法や注意点を解説

不動産を売りたいけど、ローン残債があってお悩みの方もいるのではないでしょうか。
抵当権が設定されていると、不動産を売れないのではないかと考えている方も多いでしょう。
こちらの記事では、ローン残債があっても不動産を売る方法や注意点について解説します。

不動産の抵当権を抹消する方法

抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、不動産を担保する権利です。
抵当権が不動産に設定されていると、債権者は債務者のローン返済が滞った際に、担保に設定された不動産から弁済を受けられます。
抵当権は、債務者がローンの支払いが困難になった際の保険のようなものです。
金融機関が住宅ローンの融資をおこなう際に、債務者のローン返済が滞ったときのために、住宅や土地などの不動産を担保として抵当権が設定されます。
住宅ローンを契約して不動産を購入した場合、やむを得ない理由によって、不動産を売却しなくてはならないケースがあります。
住宅ローンを完済していれば自由に売却できますが、住宅ローンを契約した際に抵当権が残っている可能性があるため、物件を売る際は注意が必要です。
抵当権が設定されたままの状態では、不動産の売却は不可能なので、売却前に抵当権を抹消しなければなりません。
なお、住宅ローンを返済中の場合は、ローンを完済すると抵当権を抹消できるため、物件の売却が可能になります。
ローン残債をすべて支払うと抵当権を抹消できますが、繰り上げ返済になるため、金融機関によっては手数料がかかります。
抵当権を抹消する際は以下の書類が必要です。

●抵当権抹消登記申請書
●登記識別情報
●登記原因証明情報
●代理権限証明情報
●住民票

以上の書類を準備し、法務局へ抹消の手続きを申請しましょう。
抵当権の抹消を申請してから手続きが完了するまで、約1周間〜2周間ほどかかります。
抹消登記をする際は、登録免許税と司法書士へ支払わなければならない金銭が別途必要です。
登録免許税は抵当権を抹消する物件の数×1,000円が必要で、司法書士への報酬は1件あたり約5,000円〜約1万円前後が相場となっています。
もし、抹消登記を物件の所有者が自らおこなう場合、司法書士への報酬は必要ありません。
しかし、平日の日中に法務局へ行く労力や書類作成の難しさを考慮すると、素人が抹消手続きをおこなうより、金銭を支払ってでも専門家へ手続きを依頼するほうが安心です。
金融機関のなかには融資実行の関係上、司法書士の代行を前提とする金融機関もあるため、自分で手続きをしようとする場合は事前の確認が必要です。
抹消登記に期限は設けられていませんが、金融機関から送付される書類には有効期限があり、有効期限が過ぎた書類は無効になります。
買主の住宅ローンの都合も考えて、書類を受け取ったあとは、できるかぎり早めに抹消登記の手続きをしましょう。

ローン残債があっても不動産を売却する方法

住宅ローンが残っている際に物件を売りたい場合は、ローン残債の状況に応じた売却方法を選択する必要があります。
原則的に、ローン残債がある物件は売れませんが、一定の条件を満たすとリースバックの利用が可能です。
リースバックとは、物件を売って資金を得たあと、売った物件を賃貸借契約として居住する方法です。
短期間で資金を得られるうえに、引っ越しの手間がないなどのメリットがありますが、物件を売る方法のためリースバックを利用する際は熟考する必要があります。
リースバックを利用するには条件があり、物件の売却価格がローン残債を上回れば、リースバックの利用が可能です。
住宅ローンの残高よりも物件の売却金額が上回っている状態をアンダーローンといいます。
一般的に住宅ローンを完済していない状態で物件を売る場合は、アンダーローン状態が望ましいです。
物件を売った利益で住宅ローンが完済でき、諸費用を差し引いて残った金額は利益になります。
また、一定の期間内であれば、売った物件を買い戻せます。
一方、物件の売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの場合、ローンの融資元である金融機関が許可しないため、リースバックの利用は難しいでしょう。
ローン残債が多い状態で物件が売られると、ローンが完済されないリスクがあるため、金融機関はリースバックを認めません。
ほかにも、物件に瑕疵があったり既存不適格物件に該当したりする場合も、リースバックの利用は難しいです。
瑕疵とは、物件に欠陥、もしくは物件が建っている領域内で問題がある状態を指します。
既存不適格物件とは、建築基準法などの現行の法令に適合していない物件を指します。
物件が建てられた時点では合法であっても、法改正によって基準が変わった結果、不適格となるケースが多いです。
さらに、現行の法令に合わせた物件への建て替えが難しい場合、物件の活用が制限されるため、リースバックの利用ができない可能性があります。
ただし、リースバックを提供している会社のなかには対応してくれる会社もあるため、条件などを相談してみましょう。

不動産を売却する際の注意点

不動産の売却金額はかならずしも希望どおりになるとはかぎりません。
また、築年数が古い物件は価格が下がる傾向にあり、買い手が付かない場合、さらに価格を下げる必要があります。
ほかにも、不動産を売る際は、諸経費を計算して不足金の想定をしておかなければ一括返済できないケースがあるため注意が必要です。
物件を売るには、仲介手数料や抵当権抹消費用、ローンの返済手数料などの諸費用がかかります。
物件を売った代金から諸費用を差し引いた残りの代金がローンの返済に充当されるため、事前に計算しておきましょう。
諸費用は、物件を売った代金の5％ほどになるケースが多いです。
また、金融機関によってローンの返済手数料の金額は異なり、借り入れからローンの返済までの期間で手数料が変わるケースもあります。
ローンの返済手続きにかかる期間も金融機関によって異なり、通常であれば繰り上げ返済の準備にかかる日数は約2週間で、来店不要となる場合が多いです。
しかし、返済手続きの準備に1か月以上かかったり、来店での手続きが必要になったりなどの場合があるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
生活環境の変化ややむを得ない事情によって、どうしてもローン残債の支払いが困難な場合は、任意売却がおすすめです。
任意売却であれば、ローン残債の有無に関わらず、抵当権を抹消してもらって物件の売却が可能です。
通常、ローン契約者が住宅ローンの支払いが困難になった場合、抵当権の設定者である金融機関は担保にしている物件を競売にかけて換金できます。
競売にかけられた物件は市場価値よりも低価格で売られるケースが多く、ローン契約者は居住地を失ううえに、多額のローン残債を背負う可能性があります。
しかし、任意売却をした場合、市場価値に近い価格で物件の売却が可能になるケースが多いです。
さらに、金融機関との交渉によって、物件を売ったあとでも賃貸物件として住み続けられるケースもあります。
任意売却であれば、売ったあとのローン不足分の毎月の支払いは、できるかぎりの範囲で低額になるでしょう。
ただし、任意売却をおこなったからといって、ローン残債が帳消しになるわけではないため、注意が必要です。

まとめ

ローン残債があっても、物件を売る方法はありますが、メリット・デメリットがあるため慎重に検討しましょう。
競売の場合、価格が低くなる傾向にあるので任意売却がおすすめです。
物件を売る際の注意点を参考にしながら、ご自身の状況に応じた選択をして、物件の売却につなげてください。