囲繞地は売却しにくい？スムーズに売却するポイントも解説！

土地はきれいに区画整理されたものばかりとは限らず、特殊な性質を持っていることもあります。
なかでも注意したいのが「囲繞地」と呼ばれるもので、通常の土地に比べて売却しにくいとされています。
スムーズに売却を進めるためにも、囲繞地の概要や売れにくい理由、売却のポイントをおさえておきましょう。

売却前に確認しておきたい！囲繞地とは？

まずは囲繞地とは何か、囲繞地と袋地の関係性もあわせて確認しておきましょう。

囲繞地とは

囲繞地について理解を深めるには「袋地」についても知っておく必要があります。
袋地とは、他人が所有する土地に周りを囲まれており、公道に接していない土地のことです。
周囲を土地に囲まれているため、袋地に住んでいる方は周りの土地を通らないと道路に出られません。
袋地を囲んでいる土地を「囲繞地（いにょうち）」と呼び、袋地の所有者には囲繞地通行権が認められています。
囲繞地通行権とは、土地を囲む囲繞地を通り、公道に出るための通路を作ることができる権利です。
一般的に、自分の土地に他人が入ってくることを好ましく思わない方は少なくないでしょう。
このような特徴を持つことから、囲繞地は通常の土地よりも売却しづらく、価格も下がる傾向にあります。
ただし、袋地の所有者は囲繞地を好き勝手に出入りして良いわけではなく、囲繞地の所有者にとってもっとも支障が少ない場所に限定されます。

囲繞地の所有者は通行を拒否できない

本来であれば、自分が所有する土地は自分だけが利用できるものです。
しかし囲繞地には通行権があるため、隣人の通行を拒否することはできません。
袋地の所有者が公道に出るには囲繞地を通るしかなく、通行を拒否すると生活の妨げになるためです。
袋地の所有者に通行を許可する代わりに、囲繞地の所有者は通行料を受け取るのが一般的です。
通行料は年払いが基本ですが、金額は定められていないため、当事者同士の話し合いによって決まります。
協議がまとまらない場合は裁判所が間に入り、近隣の囲繞地の通行料や土地の賃貸価格などをもとに金額が定められます。

囲繞地が売却しにくい理由とは

囲繞地は特殊な事情が含まれるため、一般的な土地に比べると売却が難しいとされています。
購入希望者の気持ちに寄り添うためにも、囲繞地のデメリットを理解しておきましょう。
ここからは、囲繞地が売却しにくいとされる理由を4つ解説します。

売却しにくい理由①再建築ができない可能性がある

囲繞地や袋地がある場所は住宅が密集しているケースが多く、接道義務を満たしていない可能性があります。
接道義務とは、建築基準法において「住居を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とするルールです。
接道義務を満たしていない土地は、既存の建物を取り壊すと再建築ができず、住宅ローンも利用できません。
基本的に、囲繞地に隣接する袋地は公道に接していないため、再建築不可物件に該当します。
囲繞地においても、面する道路に2m以上接していなければ再建築ができず、売却が難しくなる傾向にあります。

売却しにくい理由②日当たり・風通りが悪い

囲繞地がある地域は建物が密集していることが多く、日当たりと風通しが悪い傾向にあります。
明るい日差しと良好な風通しは、快適な住環境において欠かせない要素です。
内覧時に「暗くて風通しが悪い」というイメージを与えると、買主はなかなか購入に踏み切れません。
このように、日当たりや風通りが悪いという点も、囲繞地が売却しにくい理由の1となっています。

売却しにくい理由③駐車場がない

囲繞地は、過去の相続や土地の分割によって生まれ、狭小な土地であるケースが多いです。
狭小な土地は有効活用できるスペースが少なく、駐車場を確保するのが難しい傾向にあります。
交通利便性の高い都心部なら問題ありませんが、車移動がおもな地域だと、駐車場の有無は売却に大きな影響を及ぼします。
ほかの場所に駐車場を借りなければならないとなると、日常生活が不便になることや出費が増えることから、購入を見送られる可能性が高いでしょう。

売却しにくい理由④通行権を拒否できない

前述したように袋地の所有者には、囲繞地を通って自分の敷地に出入りする権利があります。
これは法律により決まっていることなので、囲繞地の所有者が通行を拒否することはできません。
ほとんどの方は、自分や家族以外の他人に敷地を跨がれるのは嫌だと考えるのではないでしょうか。
防犯の面からも「たとえ隣人であっても自分の土地を通行されたくない」と感じる方がほとんどでしょう。
以上のような理由から、囲繞地はどうしても需要が低くなってしまい、売却期間が長引く傾向にあります。

囲繞地をスムーズに売却したい！売却時のポイントとは

囲繞地は住宅として活用するにはリスクがあり、買主が見つからない可能性が否めません。
スムーズな売却を目指すためにも、以下のポイントをもとに、事前に対策できることを検討してみましょう。

売却時のポイント①通路部分を購入してもらう

囲繞地の売却が難しい1番の理由は、袋地の所有者が自分の土地を利用することを許可しなければならない点です。
この問題を解決してスムーズな売却に導く方法として、通路部分を袋地の所有者に売却して残った土地を売り出す方法が挙げられます。
袋地の所有者に売却できれば双方にとっての利便性が向上し、より住みやすい環境を実現できるでしょう。
通路部分の売却とメインの土地の売却で二度手間にはなりますが、通行権の問題を解消できればスムーズな売却につながります。

売却時のポイント②囲繞地と袋地を一緒に売却する

袋地の所有者と良好な関係を築けているのであれば、囲繞地と袋地を一緒に売却するのも1つの手です。
流れとしては、まず袋地の所有者から土地を買い取り、囲繞地と袋地をセットで売り出します。
袋地とセットで売り出せば、通行権の問題を解消できるため、買主が見つかりやすくなるでしょう。
袋地の所有者も土地の売却が難しいと感じているケースは多いため、交渉すれば買い取りに応じてくれる可能性があります。
もし、袋地の購入資金がない場合は、袋地の所有者と協力して売却を進めるのも良いでしょう。
囲繞地と袋地を1つの土地として売却し、袋地の所有者と売却益を分け合えば、購入資金を準備しなくて済みます。
売却の時期や価格については双方でしっかり話し合う必要がありますが、個々に買主を探すよりも良い結果が見込めるはずです。

売却時のポイント③袋地の所有者に売却する

袋地の所有者には囲繞地を通行する権利があるものの、その代わりとして通行料を支払う必要があります。
通行料の金額は法律で決められていないので、お互いの合意によって設定されます。
毎年通行料を支払い、隣地の所有者に気を遣った生活をするのであれば、囲繞地を購入したいと思う方も多いでしょう。
囲繞地を袋地の所有者に売却することは、一般市場で買主を探すよりもスムーズに売却しやすいと言えます。
囲繞地を売りに出す前に、袋地の所有者に売却を持ちかけてみることをおすすめします。

まとめ

囲繞地とは袋地に隣接した土地のことで、袋地の所有者の通行を拒否できないという特殊なルールがあります。
囲繞地の特性を許容できない方が多く、また再建築の制限や日当たり・風通しの問題もあり、売却しにくいとされています。
袋地の所有者も不便を感じている可能性があるため、すぐに一般市場で売り出すのではなく、まずは袋地の所有者に売却したい旨を相談してみると良いでしょう。