不動産売却で発生する税金の種類は？計算方法と対策における控除を解説

マイホームを売却するときに、できるだけ税金対策をして支払額を安く抑えたいと考える方は多いです。
不動産売却益に対して控除が適用される節税方法は複数ありますが、脱税疑惑をかけられないように注意が必要です。
本記事では、不動産売却にかかる税金の種類をお伝えしたうえで、税金の計算方法と利用できる控除を解説します。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却では、印紙税・登録免許税・譲渡所得税・復興特別所得税の5種類の税金がかかります。

印紙税とは

印紙税とは、売り手と買い手の間で作成する不動産売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。
印紙税の金額は、不動産売買契約書に記載された取引金額に応じて異なります。
2014年3月31日～2024年3月31日の期間に作成された不動産売買契約書に対しては、取引金額に応じて軽減税率が適用されます。

登録免許税とは

登録免許税とは、引き渡し日に売り手から買い手に所有権を移転するための名義変更で支払わなければならない税金です。
不動産売却の引き渡し日には、取引価格の残債をすべて支払った後に、司法書士立ち会いのもとで名義変更をおこないます。
登録免許税の金額は、「固定資産税評価額×2%」で確定します。
令和8年3月31日までは軽減措置が適用されるため、計算式は「固定資産税評価額×2%」でなく「固定資産税評価額×1.5%」です。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に課税される所得税と住民税です。
不動産の売却益のみに限らず、会社員の給与や個人事業主の報酬などすべての所得を合算した金額に応じて、具体的な譲渡所得税が確定します。
まず「譲渡収入-（取得費＋譲渡費用）」で譲渡所得を算出し、「譲渡所得-特別控除」で課税譲渡所得を算出してください。
最後に課税譲渡所得に対して、税率をかけると、譲渡所得税の税額が確定します。
税率は、売却する不動産の所有期間に応じて変動します。
不動産を売却した年の1月1日を基準に、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、所有期間が5年超えの場合は長期譲渡所得です。
所有期間が5年以下だと税率が高くなるため、5年前後で売却を検討しているのであれば、売却のタイミングを遅らせても良いでしょう。

復興特別所得税とは

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保する目的で課せられる税金です。
平成25年1月1日～令和19年12月31日の期間で発生する所得税から、所有期間に応じて税率が確定します。
所有期間が5年以下の場合は0.63%・所有期間が5年超えの場合は0.315%・10年超所有軽減税率の特例を適用できる場合は0.21?0.315%が適用されます。

不動産売却における税金の計算方法

不動産売却の税金を計算するためには、まず不動産売却益を知る必要があります。

不動産売却益（譲渡所得）とは

不動産売却益（譲渡所得）とは、不動産売却によって得られた利益額を指します。
計算方法は「売却価格-（取得費＋譲渡費用）- 控除金額」です。
売却価格とは、譲渡価格や譲渡収入金額などとも呼ばれる、所有していた不動産を売却して受け取った金額です。
取得費とは、売却した不動産を購入・相続などで取得したときに発生した各種費用をいいます。
各種費用として計上できる項目は、不動産の購入代金・建築費用・購入時の仲介手数料・購入時の税金・設備費用・土地の改良費用・リフォーム費用などが該当します。
建物や設備など経年劣化する物に対しては、購入代金から減価償却費相当額を差し引いた金額で、各種費用に計上しなければなりません。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡費用とは、不動産を売却するときに発生した各種費用です。
各種費用として計上できる項目は、依頼した不動産会社に対する仲介手数料・印紙税・売却時に払った建物の取り壊し費用・立退料などが該当します。
控除金額とは、「売却価格-（取得費＋譲渡費用）」で算出できる課税対象の売却益から差し引ける金額です。
居住用財産の4,000万円特別控除・特定の居住用財産の買換え特例・相続空家の3,000万円特別控除・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例などがあります。
控除を適用させるためには細かい要件を満たす必要があるほか、確定申告と同時にご自身で特例申請をしなければなりません。
不動産売却益を算出したら、各税金の計算方法に当てはめます。
譲渡所得税の計算式は「不動産売却益×税率」です。
税率は、短期譲渡所得の税率は所得税30%・住民税9%、長期譲渡所得の税率は所得税15%・住民税5%が適用されます。
不動産を売却した年の1月1日が所有期間の基準になるため、適用される税率がどちらになるか間違えないようにしましょう。

不動産売却益の節税対策として有効な控除

不動産のように高額な財産を売却した場合、翌年の税金は高額になる可能性が高いです。
そこで、不動産売却益を得たのであれば、少しでも節税したいと考える方は多いでしょう。

3,000万円特別控除とは

不動産売却の利益に対する節税をしたいのであれば、売却益の金額を抑えられる控除や特例を利用するのがおすすめです。
しかし、控除や特例には細かい要件がついているため、ご自身が適用できるか・併用できるかを確認したうえで節税してください。
マイホームとして住んでいた不動産を売却するのであれば、所有期間を問わず譲渡所得に対して最大3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
3,000万円特別控除を適用させるための要件として、居住用物件もしくは居住用物件の敷地・借地権を3年以内に売却するように決められています。
また、前年・前々年に同特例や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例・マイホームの買換え・マイホームの交換特例を受けている場合は、適用できません。
土地や取り壊し済みの住宅の所有期間が10年を超える場合、一定の条件を満たすと軽減税率が適用されます。
売却価格が6,000万円以下の場合は所得税10%・住民税4%、6,000万円超えの場合は所得税15%・住民税5%です。
所有期間5年超えで適用される長期譲渡所得の税率よりも低くなるため、節税効果が高いです。
ただし、同軽減措置を適用させるための売却条件は、土地と建物を両方・住まなくなってから3年以内・取引相手は第三者でなければなりません。
居住用不動産として旧居を売却して新居を購入した場合、譲渡所得に対する税金の支払いを先送りできる特例です。

繰越特例とは

将来的には支払わなければならないものの、売却した翌年に引っ越しや新生活のためのまとまった資金が必要であれば、繰越特例を使うと負担を軽減できます。
相続した居住用不動産を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が適用されます。
少子高齢化で空き家による近隣トラブルや崩壊リスクを解決するために、発足された特例です。
昭和56年5月31日以前に建築されていたり、一定の耐震基準を満たしていたり複数の要件を満たさなければなりません。
基本的には控除や特例を併用するのは不可能なため、もっとも節税効果の高いものはどれになるのかシミュレーションをして選択しましょう。

まとめ

不動産売却で譲渡所得が生じたのであれば、翌年にまとまった税金の支払いが求められます。
節税効果を期待するのであれば、所有期間に応じて変動する税率を少しでも低くするために売却時期をずらしたり、控除や特例を有効活用するのがポイントです。
控除や特例は細かい要件が設けられているため、適用できるかどうかを確認しましょう。