不動産売却における「インスペクション」のメリットと費用をご紹介！

築年数の古い中古住宅を売却するときは、買主とスムーズに取引ができるか心配になりますよね。
そんなときは、インスペクションをおこなうのがおすすめです。
本記事では、インスペクションとは何か、不動産売却前にインスペクションをするメリットやインスペクションにかかる費用について解説します。

不動産売却における「インスペクション」とは？

インスペクションとは、住宅の検査・点検を意味し、不動産売却の際には中古住宅の状態を調査することです。
インスペクションをおこなうと、住宅の隅々まで専門的な機器や目視で検査し、その状態を明確に把握できます。
インスペクションの調査結果は買主にとって安心材料となり、インスペクション済みの物件を優先して探す方も多くいます。

宅地建物取引業法に基づくインスペクションとは

インスペクションとは、国土交通省が認定した講習を受けた建築士が住宅を検査し、劣化状況や修理の必要性について詳細な報告書を作成するものです。
基本的には住宅の外周りや室内を検査しますが、オプションで床下や屋根裏まで検査する業者も多く、普段目にすることができない部分の状態も確認できます。
不動産売却に際して住宅の不具合を明確にすることは多くのメリットがあり、売却活動前に把握しておくべきポイントとなります。

インスペクションの説明義務化について

2018年の宅地建物取引業法の改正により、不動産会社にはインスペクションの説明が義務化されました。
改正の目的は、インスペクションの利用を促進し、中古住宅の流通を活性化させることです。
不動産会社は、不動産売却を進める際に以下の3つの義務を負います。

●媒介契約締結時： インスペクション事業者を紹介できるかどうかを説明
●重要事項説明時：インスペクションの結果を説明
●売買契約成立時：当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付する

これらの説明を受けた後、インスペクションを実施するかどうかは売主の判断に委ねられます。

インスペクションを依頼するタイミングとは

インスペクションは、不動産売却前に売主がおこなう場合もあれば、買主が購入前に依頼することもあります。
しかし、売主が売却前にインスペクションを実施しておくと、物件の価値が高まり、買主が見つかりやすくなる傾向が高いです。
不動産会社に売却を依頼する際には、インスペクションについての説明やインスペクター（インスペクションを実施する専門家）の紹介を受けることができます。
インスペクションをおこなうと、より正確な査定額を出しやすくなり、高値での売却が期待できるため、売却査定の前に済ませると良いでしょう。

インスペクション実施前の流れ

まずは、不動産会社に査定を依頼し、売却をお願いする会社を選びます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、不動産会社からインスペクションの説明があります。
インスペクションを実施したい場合は、不動産会社にその旨を伝えましょう。
不動産会社から「インスペクター」と呼ばれる既存住宅状況調査技術者を紹介された後に、インスペクションを実施する流れです。

インスペクションが不合格だった場合

インスペクションでは、不具合等がない状態を合格と記載します。
インスペクションに合格した場合は、そのまま売却活動を進めて問題ありません。
一方、不合格の場合は、修繕の必要性について判断を求められます。
不合格でも買主がその状況を受け入れれば売却は可能ですが、売り出し価格の見直しが必要になることが多いです。
査定価格はインスペクションに合格していることが前提なので、不具合があれば価格を下げる必要があります。
値下げを避けたい場合は、修繕してから売却活動を開始するのがおすすめです。

不動産売却前に「インスペクション」をするメリットとは？

インスペクションは、売主や買主にとって多くのメリットがあります。
不動産売却時にインスペクションを実施するメリットは、以下の3つです。

メリット①スムーズに不動産を売却できる

インスペクションをおこなうと、不動産売却がスムーズに進むメリットがあります。
実際に、全国宅地建物取引業協会連合会の「2017年土地・住宅に関する消費者アンケート調査」によると、インスペクションの実施によって希望価格でスムーズに売却できた方が過半数を超えています。
インスペクションを実施すると、建物の状況を正確に買主に伝えられるため、買主の安心感が高まり、早期かつ高値での売却が可能になるのです。

メリット②不動産売却後のトラブルを防止できる

インスペクションの大きなメリットは、不動産売却後のトラブルを防止できる点です。
物件の不具合が契約書に記載されていない場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
買主は補修や代金の減額を請求できる権利を持っているため、売主にとっては大きなリスクです。
最悪の場合、契約解除となり、不動産売却が白紙に戻ることもあります。
インスペクションの結果を契約書に明記かつ買主にしっかりと伝えておくと、トラブルを防ぐことができ、安心して不動産売却できるでしょう。

メリット③既存住宅売買瑕疵保険に加入できる

インスペクションで劣化や不具合がないなど一定の条件を満たせば、既存住宅売買瑕疵保険に加入できます。
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅に欠陥が見つかった場合に、住宅専門の保険会社が保証する制度です。
保険に加入するためには、国土交通省が定めたインスペクションに合格していることが必要です。

不動産売却時にインスペクションを実施した場合の費用相場

一戸建てのインスペクション費用は、一般的に5～7万円程度が相場です。
費用は検査する業者や住宅の場所によって異なり、住宅の面積が広いほど高額になる傾向があります。
また、検査後の報告書を基本料金に含む業者もあれば、オプション料金として別途請求する業者もあります。
費用の内訳については、事前に確認しておくことが大切です。

費用がかかりやすいポイント

インスペクションの費用は、専用の機器を使用した詳細な検査や、天井裏や床下も確認する検査を依頼すると高くなります。
そのため、オプションを付けると10万円以上かかることも珍しくありません。
とくに築年数の古い家では、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかる可能性が高いため、細かく検査しておくことをおすすめします。

インスペクターを選ぶ際のポイント

不動産売却の際に、不動産会社からインスペクターを紹介されることがありますが、必ずしも紹介された業者に依頼する必要はありません。
自分でインスペクターを探すことも可能です。
インスペクターを選ぶ際は、宅地建物取引業法が定める「既存住宅状況調査技術者」など、専門知識を持つ方がいる業者に依頼するのがおすすめです。
民間資格である住宅診断士に依頼することもできますが、既存住宅状況調査技術者は講習を経て登録されており、調査内容の信頼性が高いといえます。
また、住宅瑕疵担保責任保険の要件には、既存住宅状況調査技術者がインスペクションをおこなうことが含まれています。
つまり、既存住宅状況調査技術者に依頼すると、保険の適用も受けやすくなるのです。

まとめ

インスペクションとは、中古住宅について、建物の劣化状況や不具合などがないか専門家が調査することを指します。
不動産売却時にインスペクションをおこなうと、取引がスムーズに進み、トラブルを防止できるメリットがあります。
一戸建てのインスペクション費用は、一般的に5～7万円程度が相場です。