不動産を売却すると住民税がかかる？支払う時期と計算方法をご紹介！

不動産を売却して利益を得た場合は譲渡所得税がかかるうえに、翌年に支払う住民税が多くなります。
ただし、利益すべてに税金がかかるわけではないため、計算方法を理解しておけば税金を抑えられます。
今回は住民税とは何か、かかる時期と計算方法をご紹介するのでご参考になさってください。

不動産売却時にかかる住民税とは？

給与収入しか受け取っていない方は、住民税をよく理解していない可能性があります。
ここでは、住民税についてご紹介します。

住民税とは

都道府県に納める都道府県民税と、市区町村に納める市区町村民税を合わせた税金です。
会社から給与収入を得ている場合、あらかじめ天引きされているため、別途納める必要はありません。
天引きされた金額には、住民税が含まれています。
しかし、給与以外の収入がある方は、支払う税金が増えるほか、自営業の方も税金を納める必要があります。
不動産の売却で得た利益も、税金の支払い対象となるため、覚えておいてください。

住民税の仕組み

住民税は前年の所得に基づいて課税されるため、前年の収入が少ない場合は税額も少なくなります。
反対に、収入が多い場合は支払う税金も増えるため、税金の支払いには注意が必要です。
また、不動産を売却した際に売却金額が購入費用を下回る場合は、損失となり税金は発生しません。
土地や建物を売却して利益が出た場合でも、利益全額が税金の支払い対象になるわけではありません。
利益の金額から取得費用・譲渡費用・控除額を引いた額に税率をかけて、最終的な税額を算出します。

購入時の値段がわからない場合

昔に購入した土地や建物の場合、費用が不明なケースがあります。
相続で入手した土地の場合、他の相続人から情報が得られなければ、費用を把握するのは難しいです。
購入費用が不明な場合や他の相続人が教えてくれない場合は、譲渡した際の価格の5%を取得費用として計算することができます。
たとえば、購入費用が不明な土地と建物が合わせて3,000万円で売れた場合、3,000万円の5%である150万円が取得費用として計上可能です。
譲渡費用に30万円がかかった場合、150万円と30万円を引いた2,820万円が利益として算出されます。
ただし、売れた金額の5%を取得費用として計上する場合、購入費用が安く見積もられてしまうため、税金の支払いに注意が必要です。
仮に3,000万円で売れた土地の購入費用が1,600万円だった場合、課税対象となる利益は1,370万円になります。
売れた金額の5%を計上すると、1,450万円多く利益を計上するため、税金も多くなります。
そのため、税額を決める前に、取得費用がわかる書類をできる限り探してください。
相続で取得した土地や建物の場合、他の相続人に協力を依頼して一緒に探すのがおすすめです。

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不動産売却時に住民税がかかる時期は？

住民税がかかる時期がわかれば、税金の支払いに備えられます。
税金がかかる時期や税率が変わる時期を覚えておきましょう。

確定申告が必要なのか

所得税の確定申告をしておけば、住民税の支払いについては別途申告や手続きは必要ありません。
確定申告を済ませた場合、申告をおこなった年の6月に、市区町村から納付書が送付されます。
所得税の支払いは毎年2月16日から3月15日までの間におこなわれるため、時期の違いに注意が必要です。
所得税を支払った後に住民税の存在を忘れてしまうと、住民税の請求時に支払いが困難になる可能性があります。
税金の支払いが必要になる時期を把握し、適切に備えておくことが重要です。

かかる時期・上がる時期はいつなのか

支払いの時期は、普通徴収と特別徴収で異なるため、注意が必要です。
普通徴収は、自営業者が納付する方法で、市区町村から送付される納税通知書を使用して税金を支払います。
納付期限は6月・8月・10月・翌年の1月の4期に分かれており、1期ごとに支払うこともできます。
また、資産に余裕があれば4期まとめて支払うことも可能です。
特別徴収は、会社員が給与から税金を天引きされる方法です。
給与収入に加えて不動産の売却で利益が出た場合、給与収入と合算して天引きされます。
ただし、天引きされる金額が多くなる点に注意が必要です。
また、納付書を利用して市区町村に直接支払う方法も可能ですので、自分に合った方法を選択してください。

住民税が変わるタイミング

不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかり、税額が変わるタイミングがあります。
譲渡所得税は、給与収入やギャンブルで得たお金とは異なり、分離して個別に計算します。
この方法を分離課税と呼びますので、覚えておきましょう。
譲渡所得税は、所有していた期間によって税率が変わります。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得となり、税率は都道府県民税3.6%と市町村民税5.4%の合計9%です。
1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり、税率は都道府県民税2%、市町村民税3%で合計5%です。
長期譲渡所得の税率が低いため、支払う税金も少なくなります。
したがって、もし所有している不動産の所有期間が5年に満たない場合は、売却時期を来年以降にすることをおすすめします。

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不動産売却時の住民税の計算方法は？

不動産売却時に、住民税額がどの程度になるのかを把握しておけば、資金を用意しやすくなります。
ここでは税金の計算方法をご紹介するので、参考にしてください。

住民税の税率

不動産を売却して課税される場合、課税譲渡所得に税率を掛けて計算します。
税率は所有期間によって異なるため、注意が必要です。
売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得で、税率は9%になります。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は5%です。
所得税と合わせた税率は、それぞれ約39%（短期譲渡所得）と約20%（長期譲渡所得）です。
また、所有期間が10年を超える場合、譲渡所得の一部に対する税率が4%に下がり、所得税と合わせると税率は約14%になります。
ただし、譲渡所得が6,000万円を超える部分については、税率が5%に上がるため、税額に注意が必要です。

住民税の計算方法

税金の計算方法は、売却で得た金額から購入費用と譲渡費用を差し引いた額に税率を掛ける形でおこないます。
購入費用が不明な場合は、売却で得た金額の5%を購入費用として計上することが可能です。
仲介手数料、印紙税、登録免許税、登記費用、解体費用などは経費として計上できるため、税金を軽減するために利用しましょう。
また、マイホームを売却した場合、3,000万円の特別控除が適用されます。
計算式は「売却で得た金額－購入費用－譲渡費用－3,000万円」に税率を掛けたものです。
したがって、売却利益が3,000万円以下の場合は税金がかかりません。

計算シミュレーション

2,000万円で購入し、3,500万円で売却し、譲渡費用が350万円だった場合のシミュレーションをおこないます。
所有期間は1月1日時点で3年7か月であるため、短期譲渡所得に該当します。
計算式は、3,500万円－2,000万円－350万円×9%で、約103万円です。
次に、1,500万円で購入し、8,800万円で売却し、譲渡費用が500万円だったケースです。
所有期間は1月1日時点で11年2か月であるため、譲渡所得が6,000万円を超えるまでは税率は4%となります。
まず、譲渡した際の利益は、8,800万円－1,500万円－500万円で、6,800万円です。
この利益を6,000万円と800万円に分けて、別々の税率で計算します。
6,000万円×4%で約240万円、800万円×5%で約40万円、2つを合わせて280万円です。

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まとめ

住民税とは、都道府県に支払う都道府県民税と市町村民に払う市区町村民税を合わせた税金です。
確定申告の必要はなく、翌年の6月に請求され、6月・8月・10月・翌年1月が期限となります。
所有期間によって税率が変わるため、税金の計算の際には注意してください。