中古マンションの売却における失敗事例は？具体的にご紹介

中古マンションの売却をしようとしたものの、失敗してしまうケースは少なくありません。
今回は、具体的な失敗事例をいくつかご紹介していきます。
売出前、売出中、売出後の3つに分けてお伝えいたしますので、物件の売り出しを考えている方はご参考になさってください。

中古マンション売却における売出前の失敗事例

まずは中古マンションを売却する際、売出前での失敗事例をご紹介します。
以下で詳しく見てみましょう。

時間がなかった

「中古マンションを売却したい」と考えた場合、特別な事情がない限りは早めに業者に相談したほうが良いでしょう。
その理由は、時間に余裕をもって売りに出さなければ、買主が見つかりにくいためです。
一般的に、不動産を売るためには早くても2～3か月程度かかります。
不動産会社を選び、査定をおこなってから販売活動が開始されますが、ここまでの流れに1か月かかるケースは多いです。
さらに、物件を購入してくれる買主がすぐに見つかるとは限りません。
販売活動をしているのにも関わらず、半年以上経過してしまうケースもあります。
仮にすぐ買主が見つかっても、引き渡しまでに1か月以上かかるため、時間に余裕をもって行動しなくてはならないのです。
そのため、すぐに現金化したいと考えているのに、のんびりしていたことが原因で時間が無くなってしまう失敗事例は少なくありません。
このことから、最低でも3か月以上前から、不動産会社に依頼しておいたほうが良いでしょう。

住宅ローンのチェックを怠っていた

本来であれば、中古マンションを売りに出すためには、住宅ローンの残債がいくら残っているかチェックしなくてはなりません。
残債が残っている状態だと、抵当権を抹消できないため、物件を市場に出せないためです。
したがって、物件を売るためには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してからおこなう必要があります。
しかし、残債によっては住宅ローンの完済が難しいケースもあります。
たとえば、中古マンションの売却益を住宅ローンの返済に充てる場合、残債よりも収益が上回っていなくてななりません。
ところが、残債が3,000万円、売却益が2,500万円の場合は差額が生じてしまうため、完済ができなくなります。
このようなケースを「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンの場合は、残りの残債を自分で支払わなくてはなりません。
預貯金を返済に充てたり、住み替えをしてそのまま支払い続けたりする方法があるものの、少なからず資金的に余裕がないと難しいでしょう。
こうした事態を想定せずに、物件を売ってしまう失敗事例も少なくないため、注意が必要です。

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中古マンション売却における売出中の失敗事例

次に中古マンションを売却する際、売出中での失敗事例をご紹介します。
以下で詳しく見てみましょう。

売出価格の設定を失敗してしまう

よくある失敗事例が、売却価格に関する問題です。
本来であれば、物件の販売価格は相場に合わせて設定する必要があります。
不動産の購入には、たとえ中古物件であっても多額の費用がかかります。
そのため、相場に近い価格に設定されていないと、どれだけ素敵な物件だとしても、費用負担が大きいことを理由に購入を避けられてしまうでしょう。
こうした背景事情を把握せず、純粋な「希望額」を設定してしまうと、なかなか買主が見つからなくなります。
なかには、半年以上経過しても、購入希望者が現れないケースもあるようです。
反対に、安く設定しすぎてしまう失敗事例もあります。
本来であればもっと高く売却できるはずが、1～2か月経った時点で買主が決まらないため、焦って大幅に値下げしてしまう方がいらっしゃるようです。
この場合は収益額が少なくなってしまうため、かえって損をしてしまう事態となります。

タイミングを間違える

不動産を売り出すのには、タイミングが重要なのをご存じでしょうか。
いつ売っても同じと思われがちですが、実際にはタイミングが大きな影響をもたらしているのです。
不動産業界において、物件がよく売買されるのは2～3月です。
この時期になると、就職や進学などライフスタイルが大きく変わるのをきっかけに、物件を購入しようとする方が増えます。
そのため、「急いで現金化したい」「すぐにでも手放したい」などの特別な事情がない限りは、このタイミングに合わせて売るのがベストとされています。
反対に、この時期を逃すと不動産の売れ行きは停滞していくのが特徴です。
売れやすいタイミングを逃がしてしまうと、物件によってはいつまでも買主が見つからない事態になってしまうでしょう。

内覧対応が不十分

内覧対応は、売出中でとても大切なポイントとなります。
購入希望者が直接物件を見に来る機会だからこそ、丁寧に対応しなくてはなりません。
しかし、この際に丁寧な対応ができていないと、マイナスイメージを与えてしまい、結果として他の物件を購入されてしまう可能性があるのです。
よくあるのが、掃除や整理整頓ができていないケースです。
仕事や子育てをしながら物件をキレイにするのは難しいですが、少しでも好印象を与えるためには最低限室内をキレイにしておかなくてはなりません。
散らかったままでは物件の魅力が伝わりにくくなり、結果として買主が決まらなくなります。

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中古マンション売却における売出後の失敗事例

最後に、中古マンションを売却する際、売出後での失敗事例をご紹介します。
以下で詳しく見てみましょう。

残債が残ってしまう

売出後のよくある失敗例は、住宅ローンの残債があるケースです。
多くの場合、不動産を売ったお金で住宅ローンの残債を返済するものですが、この際に得た収益が少ないとオーバーローン状態となり、借入金を完済できません。
この場合は先述したように、そのまま残債を支払い続ける必要があります。
資金的に問題ないのであれば支払い続ける方法を選択する流れとなりますが、不動産を売る方の多く、お金に関する悩みを抱えています。
そのため、残債を返済し続けるだけの支払い能力がなく、追い詰められてしまう方は少なくないでしょう。
この場合は任意売却を選択するしかありません。
ただし、任意売却は金融機関の承認が必要であり、勝手に売り出すことはできない点に注意しましょう。

税金がかかる

物件を売ると税金がかかります。
たとえば譲渡所得を得た場合は、住民税と所得税が必要になるため、多額の費用がかかるのです。
譲渡所得は、収入から費用を差し引きすると計算できます。
このうちの費用とは、たとえばリノベーションをしたり住み替えに伴う転居をしたりなどにかかるものです。
当然ながら、収益額が多ければ多いほど、税金は高くなります。

契約不適合責任を問われる

せっかく物件が売れたものの、買主との間に問題が発生するリスクもあります。
それが契約不適合責任です。
これは、引き渡し後に建物に瑕疵があると発覚した場合、売主側の責任問題が問われる仕組みのことです。
雨漏りしている箇所がある、害虫や害獣による被害があるなど、何かしらの瑕疵がある場合は責任を持って対応しなくてはなりません。
施工が必要な場合は費用を支払って修繕し、買主が快適に生活できる環境を構築する必要があります。
また、瑕疵があるのを知っているのにも関わらず、買主に伝えていない場合は契約解除や訴訟問題に発展する可能性があるので気を付けましょう。

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まとめ

中古マンションの売却失敗例はさまざまです。
たとえば時間が無くなってしまう、タイミングを見誤ってしまうなど、さまざまなトラブルが挙げられます。
また、税金や契約不適合責任なども重要なので、取引の際に気を付けてください。