土地の名義変更はどんなケースがある？手続きの流れやかかる費用を解説

土地を入手した、もしくは譲り受けた場合には、所有者の名義を変更する手続きが必要です。
この記事では、土地の名義変更が必要となるケースや、変更の流れについて解説をしています。
また、必要となる費用や書類、申請の方法などについてもご紹介しています。
土地を譲り受ける、名義を変更する予定がある方は、参考にしてみてください。

土地の名義変更が必要なケース

土地の所有者が変わったら、変更手続きが必要です。
名義を変える手続きが必要となる主な3つのケースについて解説をしています。
それぞれのケースの詳細について確認してみましょう。

相続による変更

土地を所有していた親族が亡くなり、相続が発生した場合には、名義変更が必要です。
不動産の所有者が亡くなっても、登記簿の内容が自動的に更新されるわけではありません。
相続を受けた方が所有権移転の手続きをおこなわない限り、名義人が故人のままになります。
相続人が複数いる場合には、名義変更にくわえて、持ち分に応じた共有名義の手続きも必要です。
また、2024年4月から相続による登記変更手続きが義務化されました。
相続発生後3年以内に手続きをおこなわないと、過料の対象となるため、変更忘れに注意が必要です。

財産分与

夫婦が離婚する際におこなわれるのが財産分与です。
財産分与とは、婚姻期間中に2人で築いた財産を、当事者同士で話し合い、分配方法を決定する作業です。
2人で購入した不動産がある場合、離婚時には財産分与の対象となります。
たとえば、共有名義にしていた土地を、離婚により夫が妻の持ち分を買い取るケースが該当します。
夫の名義となっていた土地を、離婚によって妻に名義変更して渡すことも同様です。
贈与税はかかりませんが、所有権移転の登記手続きを忘れずにおこないましょう。
財産分与では、離婚が成立した後に所有権移転の手続きをおこなう必要があります。
離婚後に連絡が取れなくなり、手続きが進められないケースも考えられるため、成立前に必要書類をすべて準備しておきましょう。

贈与

親や親族から生前贈与を受けた場合も、同様に名義変更が必要です。
土地を贈る側と贈られる側の合意があれば、所有者が変わります。
110万円を超える贈与は贈与税の課税対象となるため、注意するようにしましょう。

土地の売買

所有している土地を売った場合、もしくは土地を買う契約を結び、取引が成立した場合にも名義変更が必要になります。
契約締結後、引き渡しの際に名義変更がおこなわれるケースが一般的です。

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土地の名義変更の流れ

土地の名義変更が必要な場合の手続きの流れや、必要となる書類についてみていきましょう。

不動産登記とは？

不動産は、登記簿と呼ばれる公的な帳簿で管理されています。
登記簿に記載されているのは、その不動産の所在地、種類、所有者、抵当権の有無などの情報です。
これらの情報を閲覧するには、登記簿謄本と呼ばれる写しを取得する必要があります。
登記簿謄本を管理しているのは、国の法務省の機関である法務局です。
手続きはすべて法務局でおこないます。
法務局は全国に8か所あり、各都道府県に支局や出張所が設置されています。

必要書類

名義変更をおこなうには、権利の所有者が変わったことを証明するための書類が複数必要です。
共通して必要となるのは、登記申請書と新しく所有する方の住民票です。
登記申請書には専用の用紙はなく、必要事項が記載されていればパソコンで作成しても、手書きでも問題ありません。
法務局のホームページには、申請書の様式や具体的な記入例が掲載されています。
所有権移転や持ち分移転など、状況に応じた例があります。
そのため、自分の目的に合った様式をダウンロードして記入することがおすすめです。

主な添付する必要がある書類

名義変更の理由によって、提出する書類は異なります。
相続の場合、元の所有者である故人の戸籍謄本や住民票の除票、遺産分割協議書が必要です。
また、複数人で相続する場合には、全員の戸籍謄本や印鑑証明書も準備する必要があります。

財産分与の場合の添付書類

離婚による財産分与では、離婚の状況に応じて必要書類が変わります。
協議離婚の場合は、離婚が確認できる戸籍謄本や、財産分与が記載された協議書や公正証書が必要です。
調停や審判など裁判で離婚が成立した場合には、登記原因証明情報を添付します。

手続きの一連の流れ

申請書の記載と添付資料が揃ったら、法務局に提出します。
法務局の窓口で直接手続きをおこなうほか、郵送での申請も可能です。
窓口で手続きする場合は、平日の8時30分から17時15分までが法務局の業務時間ですので、その時間内に訪問しましょう。
近年では、法務省のオンラインシステムを利用して、自宅から手続きすることも可能です。
オンラインシステムを利用するには、マイナンバーカード、専用ソフトのインストール、電子署名など、事前準備が必要です。

登記識別情報

申請が完了すると、法務局で審査がおこなわれます。
審査を通過すると、登記識別情報通知が発行されます。
この識別情報は、土地の所有者を示す権利証として重要なものですので、大切に保管しましょう。
名義変更手続きは、完了までにおおよそ1か月ほどかかります。
相続の場合は、必要な書類を集めるのに、とくに時間がかかるため、前もって準備しておくことをおすすめします。

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土地の名義変更にかかる費用

名義変更は、申請にあたって費用や税金がかかります。
必要となる費用について詳しく見ていきましょう。

登録免許税

名義変更を法務局に申請する際には、登録免許税が課せられます。
土地を相続した場合は評価額の0.4%、売買や財産分与の場合は評価額の2%と定められています。
登録免許税は、登記が完了するまでに納付する必要があるため、申請時に一緒に納めるのが一般的です。
税額に相当する収入印紙を準備し、登記申請書とともに提出します。
法務局には収入印紙の売り捌き所が併設されており、その場で購入することが可能です。
また、銀行や銀行ATM、インターネットバンキングを利用して現金納付もできます。

取得費用

税金以外にも、提出に必要な書類の取得費用が1通ごとにかかります。
財産分与や贈与の契約書には、金額に応じて収入印紙の添付が必要です。
書類の量にもよりますが、全体で約3000円程度の出費となるでしょう。

専門家への手数料

名義変更の手続きは自分自身でもおこなえますが、手間や時間がかかり、煩雑なケースもあります。
とくに土地の売買では、抵当権の解除や買い手と売り手の名義変更手続きを同時に進める必要があります。
書類に不備がないように作成し、トラブルなく手続きを進めるためには、専門家に依頼するのが一般的です。
そのほかの理由でも、トラブルを避けるために依頼するケースがあります。
この場合の専門家は司法書士で、代理で登記手続きをおこなえる有資格者です。
司法書士に所有権移転登記を依頼する場合の手数料は、理由に応じて異なりますが、5万円?10万円程度を目安にしましょう。

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まとめ

土地の所有権が変更となった場合には、登記変更が必要です。
変更する理由には、相続や、財産分与や贈与、売買などがあります。
変更手続きの流れは、法務局で登記変更の申請書を提出しておこない、理由によって必要な書類が異なります。
申請に際しては登録免許税の納付なども必要なので、専門家に相談しながら不備のないように手続きを進めていきましょう。