収益物件の相続人の決め方は？売却時の注意点も解説！

相続財産のなかには、アパートをはじめとする収益物件が含まれているケースがあります。
しかし収益物件の相続人はどのように決めたら良いのか、家賃収入は相続財産に含まれるのかなどの疑問を抱くことがあるでしょう。
そこで今回は、収益物件を相続する方の決め方や相続財産における家賃収入の扱い方、相続した収益物件を売却するときの注意点について解説します。

収益物件の相続人の決め方

相続財産に収益物件が含まれているとき、誰が相続するのかがわからずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。
ここでは、収益物件の相続人の決め方について解説します。

遺言書があるときの決め方

民法には法定相続人の範囲や相続分の割合が定められていますが、遺言書があるときは法定相続分よりも優先されます。
したがって被相続人が遺言書を作成していたときは、その内容にしたがって遺産分割をおこないます。
たとえば被相続人が遺言書で「長男にアパートを譲る」と記していたときには、長男が収益物件の相続人です。

遺言書がないときの決め方

遺言書がないときはすべての相続人が集まって遺産分割協議をおこない、誰がどの遺産をどの割合で受け継ぐのかを決めます。
ただし遺産分割協議をおこなっても、相続人間の話し合いがうまく行かずに決裂してしまう可能性もあります。
また遺産分割協議をおこなって収益物件の相続人を決めたとしても、その後新たな相続人が現れたら再度話し合いをやり直さなければなりません。
そのため、遺産分割協議をおこなうときにはすべての相続人を確定させることから始めるのがポイントです。
遺産分割協議が無事に終わったら、その内容をまとめて遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・押印のうえ各自が1通ずつ保管します。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務付けられ、3年以内に相続した不動産の名義を変更しないと10万円以下の過料に処される恐れがあります。
万が一遺産分割協議が長引いて相続登記をおこなうのが難しそうなときは、相続人申告登記をおこなってとりあえず自分が収益物件の相続人であることを申し出るのがおすすめです。

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収益物件の家賃収入は相続財産になる？

一般的な不動産とは異なり、収益物件には「家賃収入が発生する」特徴があります。
家賃収入が相続財産に含まれるかどうかは「相続開始前」「相続開始後」「遺産分割成立の前後」によって異なる点に注意しましょう。
ここでは、3つのケースにおいて収益物件の家賃収入を誰が受け継ぐことになるのかについて解説します。

相続開始前

相続開始前に発生した収益物件の家賃収入は、被相続人の相続財産に含まれます。
実際、収益物件の入居者から振り込まれた家賃は、被相続人の口座に振り込まれる形となります。
そのため、収益物件の家賃収入も合わせて遺産分割をおこなわなければなりません。

相続開始後から遺産分割協議成立前

もっとも複雑なのは、相続開始後から遺産分割協議成立前です。
前述のように遺産分割協議が成立するまでには多くの時間がかかりますが、その間も収益物件は家賃収入を生み出していきます。
しかし遺言書がなく、かつ遺産分割協議が成立していない間は、収益物件を誰が相続するのかがまだ決定されていません。
このケースにおいて最高裁は、家賃収入は遺産とは別個のものとして扱うと判断しました。
つまり相続開始後から遺産分割協議成立前までに発生した家賃収入は、各相続人がそれぞれの法定相続分の割合に応じて取得します。
なお、収益物件にかかる管理費や修繕費などの債務も、各相続人が法定相続分の割合に応じて相続します。

遺産分割協議成立後

遺産分割協議が成立したら収益物件の相続人も決定されているので、収益物件の家賃収入は相続財産には含まれません。
そのため収益物件から発生する家賃収入を取得するのは、収益物件の相続人です。
もし収益物件を複数の相続人で共有することになったら、それぞれの法定相続分の割合に応じて家賃収入を分配します。
収益物件にかかる管理費や修繕費も、収益物件の相続人が負担しなければなりません。
なお、収益物件から得た家賃収入は不動産所得に該当するため、毎年確定申告をする必要性が生じます。
複数の相続人で収益物件を共有しているときでも、それぞれが自分の得た所得に対して確定申告をしなければなりません。

未収家賃は相続財産になる？

収益物件の相続人は、相続が発生していない時点で支払われていない家賃収入を回収する権利を受け継ぎます。
したがって未収家賃も相続財産に含まれる点に注意しましょう。
相続税を納めるときには、未収家賃も相続財産の合計額に含めたうえで計算する必要があります。
なお、収益物件の相続が開始した時点でまだ発生していない家賃収入は、当然相続財産には含まれません。

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相続した収益物件を売却するときの注意点

相続した収益物件を売却するときには、損をしないためにも押さえておきたい注意点があります。
ここでは、相続した収益物件を売却するときの注意点について見ていきましょう。

売却のタイミングを見極める

収益物件を売却して譲渡所得が発生したときには、売却年の翌年2月16日～3月15日までの間に確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。
しかし、譲渡所得税の税率は収益物件の所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%と大きく異なります。
したがって収益物件を売却したときの納税負担を軽減したいのなら、売却のタイミングを見極めることが重要です。
なお、収益物件の所有期間は被相続人が持っていた期間も合算できます。
そのため収益物件を売却するときには、被相続人がいつ購入したのかを把握しておくことも大切です。

相続税の取得費加算の特例期限に注意する

相続した収益物件を売却するとき、すでに納税済みの相続税の一部を譲渡所得税計算時の取得費から控除できる特例を利用できる可能性があります。
取得費加算の特例をうまく活用すれば、収益物件売却時に発生する譲渡所得税の軽減が可能です。
ただし取得費加算の特例を使うには、相続税の申告期限から3年以内に売却しなければなりません。
収益物件の買い手は必然と不動産投資家に限られるため、一般の不動産を売却するときよりも時間がかかりがちです。
そのため取得費加算の特例を利用して譲渡所得税を軽減したいのなら、できる限り早めに収益物件の売却に乗り出すことが大切といえます。

売却の半年前までには立ち退き勧告をする

相続した収益物件に入居者がいるときには、少なくとも売却を希望する半年前までに立ち退き勧告をする必要があります。
現在住んでいる入居者が新居を探したり、引っ越しをしたりする時間を確保しなければならないためです。
ただし立ち退き勧告の理由が売却のときは所有者側の都合であるため、入居者に退去を強制できません。
したがって入居者に立ち退きを求めるときは入居者一人ひとりの事情を把握したうえで、慎重に進めることがポイントです。
また、原則として入居者に立ち退き料を支払わなければならない点にも注意しましょう。

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まとめ

被相続人が遺言書を作成していたときにはその内容にしたがって収益物件の相続人が決まりますが、ないときは遺産分割協議をおこなって誰が相続するかを決めます。
また相続開始後から遺産分割協議成立前までに発生した家賃収入は相続財産に含まれるので、各相続人が法定相続分の割合に応じて取得します。
相続した収益物件を売却するときに発生する譲渡所得税の負担を軽減したいなら、取得費加算の特例を利用できるか確認しておきましょう。