空き家における売るか貸すかの判断基準は？売却の方法とポイントも解説

相続などで空き家を所有することになった場合、活用方法に困ることがあります。
そのような場合には、売るか貸すかのいずれかを考えるのがおすすめです。
そこで今回は、空き家を売るか貸すかの判断基準とそれぞれのメリット・デメリット、売却の方法とポイントを解説します。

空き家を売る・貸すどちらが良い？

空き家の活用方法として売るか貸すかを迷っているならば、判断基準のポイントをチェックすることが大切です。
また、売る・貸すそれぞれのメリットとデメリットもチェックして、自分に合った活用方法を探してみましょう。

売るか貸すかの判断基準

所有している空き家について売るか貸すかの判断基準となるのが、この先自分が空き家に引っ越す予定があるかどうかといった点です。
今は転勤で離れた場所に住んでいたとしても、元の勤務地に戻る可能性や定年後に住む可能性があるならば、売るのではなく貸すことを検討してみましょう。
一方で、住む予定がなく売っても貸してもかまわないのであれば、どちらを選択したほうが利益につながるかが判断基準となります。
築年数の浅い空き家は高く売れる傾向が強いことから、コストをかけて賃貸物件に改装するよりも売却したほうが利益につながるのが一般的です。
ただし、賃貸物件の需要が高いエリアである場合には、毎年の固定資産税や修繕費用などの維持管理費用を考慮したうえで、売却するよりも利益が出るか確認してみましょう。

空き家を売るメリット・デメリット

空き家を売るメリットとして挙げられるのは、一度にまとまったお金が手元に入ることです。
また、賃貸物件のオーナーとして適切な維持管理をおこなう手間と責任がかからないことも、空き家を売るメリットとなります。
ただし、大切な不動産を手放して後悔する可能性があることや、売却には手数料や税金がかかることはデメリットです。

空き家を貸すメリット・デメリット

空き家を貸す場合、不動産の所有権を手放さずに済むことがメリットです。
また、毎月の家賃として安定した収入が見込めることも、メリットといえます。
一方で、入居者が家賃を滞納するリスクや近隣トラブルが発生するリスクがあることと、貸主側の都合で入居者を退去させられないことはデメリットです。

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空き家を売る方法

空き家を売るか貸すかの判断基準やそれぞれのメリット・デメリットを考慮し売ることを選択した場合、売却方法にはいくつかの種類があります。
具体的な売却方法をチェックして、スムーズな空き家売却を目指しましょう。

空き家の売却方法①そのままの状態で売る

空き家の売却方法のなかでも手間がかからないのが、そのままの状態で売るものです。
不動産売却のチラシを見ると、中古住宅といったことばをよく耳にします。
この中古住宅とは新築以外のすべての住宅を指すことばではなく、築20年以内の比較的新しい住宅に適用されることばです。
所有している空き家が築20年を超える場合には、中古住宅ではなく古家付き土地として売り出す必要があります。
古家付き土地とは、価値のなくなった家屋よりも年数が経過しても価値が減らない土地をメイン商品とした不動産です。
古家付き土地としての売却は、築年数は古くてもまだ住める状態の空き家である場合や、コストを抑えて家を手放したい方におすすめできます。

空き家の売却方法②解体してから売る

築年数が古く劣化が進んだ状態の空き家であれば、建物を解体してから売るのがおすすめです。
劣化が進んだ空き家のある土地は、購入後に解体する手間がかかることから売りにくい特徴があります。
また、劣化した空き家が売れ残ってしまうと、危険な空き家として自治体から指導を受けるリスクがあります。
そのため、劣化した空き家が建っている土地は、空き家を解体してから売るのが一般的です。
ただし、空き家を解体した後には固定資産税が高くなることは注意点です。
建物のある土地は固定資産税が最大で6分の1になる軽減措置が適用されますが、空き家を解体してしまうとこの軽減措置が受けられなくなります。
このほかにも、木造一戸建ての解体には1坪あたり3万円～4万円ほどの費用が必要になることも、空き家を解体してから売る場合の注意点です。

空き家の売却方法③リフォームをしてから売る

まだ住める状態の空き家を所有していてより高値での売却を目指すならば、そのまま売るのではなく、リフォームをしてから売ることを検討してみましょう。
中古住宅や古家を購入する方の多くは、すぐに住める点に魅力を感じています。
しかし、古い空き家の場合には、すぐ住める家を探している買い手にとって魅力的に感じられないことがほとんどです。
こうした問題を解決する手段となるのが、空き家でのリフォームです。
リフォームをおこなえば、壁紙のはがれ・床材の劣化・水回りの古さといった問題点が解消されます。
ただし、リフォーム工事には時間がかかることと工事費用が必要になることは、リフォームをしてから売る場合の注意点です。

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空き家を売る場合のポイント

空き家の売却方法には、そのままの状態で売る・解体して売る・リフォームをしてから売るなどの種類があります。
いずれかを選び実際に売却を進める前には、注意しておきたいポイントをチェックしましょう。

ポイント①売れ残る場合を考えて計画を立てる

空き家の多くは、築年数が古く劣化が進んだ状態です。
また、空き家そのものの状態だけでなく、駅からの距離が遠い・需要の低いエリアにあるなど、条件が悪い場合も考えられます。
そのような空き家はなかなか買い手候補が見つからず、たとえ買い手候補が見つかっても売買契約に至らないことは珍しくありません。
したがって、すぐに売れると考えて楽観的な計画を作成するのではなく、売れ残りリスクを考慮した長期的な計画を立てることがポイントです。
無理に早期売却を狙うと大幅な値下げに応じなくてはならないことがあり、結果的に不利な取引となります。
ただし、相続してから3年以内の売却・住まなくなってから3年目の年末までの売却に使える税金の優遇措置がありますので、節税を考えるならば3年を目途に売却を完了させる計画を立てましょう。

ポイント②古い空き家は境界線に注意する

代々受け継いできたような古い空き家は、隣地との境界線があいまいな場合があります。
不動産売買では、この境界線をめぐり隣地の所有者との間でトラブルが起きやすいことが注意点です。
トラブルを回避して古い空き家を売るならば、土地家屋調査士に依頼したうえで測量をおこなうことがポイントとなります。
また、所有する土地が市有地・国有地に面している場合は、役所の担当者立ち会いのもとでの測量が必要です。
測量には35万円～45万円ほどの費用がかかりますので、予算について計画を立てることもポイントとなります。

ポイント③空き家の状態を確認してから売る

不動産売却では、売主と買主との間で売買契約を締結します。
この売買契約で交わされる売買契約書には、住宅の状態について記載する必要があります。
もし、空き家に雨漏りなどの不具合があるならば、これを修繕してから売るか、売買契約書に不具合を記載したうえでそのまま売るかを選択しなければなりません。
空き家を売却した後から売買契約書にない不具合が見つかった場合、売主は契約不適合責任を問われ、修繕を求められたり損害賠償請求を起こされたりするリスクがあります。
そのため、見た目にはわからないとしても、専門家に依頼して空き家の状態を確認することがポイントです。

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まとめ

空き家を売るか貸すかを判断する基準となるのは、住む予定があるか・どちらが利益につながるかなどです。
空き家を売ると決めたら、そのままの状態で売る・解体してから売る・リフォームをしてから売るなど、具体的な方法を考えます。
また、空き家の売却では、売れ残る可能性を考慮した計画作りや境界線の確認がポイントです。