空き家の相続放棄とは？相続人の管理責任や物件を手放す方法も解説！

空き家の相続が控えているときに知っておきたいことのひとつが、相続放棄です。
しかし、相続は日常的に経験する出来事ではなく、空き家の相続放棄とは何か、よくわからないことが多いでしょう。
そこで今回は、空き家の相続放棄とは何か、相続人に課せられる管理責任、物件を受け取ってから手放す方法を解説します。

空き家の相続放棄とは

相続放棄とは、遺産に関する相続の権利を放棄することです。
実行した方は最初から相続人ではなかったと扱われるため、遺産を何も受け取らずに済みます。

相続放棄のメリット

相続放棄のメリットは、自分にとって負の遺産となるものを受け取らずに済むことです。
遺産といえば、現金や不動産などの資産が想像されますが、借金などの負債も含まれます。
故人が多額の借金を残したまま亡くなったとき、相続人が遺産をそのまま受け取れば、借金の返済を引き継がなくてはなりません。
しかし、相続放棄を選べば、相続人としての立場から降りられるため、多額の借金を背負わずに済みます。
現時点で人が住んでおらず、今後自分が使う予定のない空き家は負の遺産となりえるものです。
使い道のない空き家でも、固定資産税は毎年かかる可能性があり、所有しているだけで負担になりかねません。
取得にメリットを見出せない空き家くらいしか遺産がないときは、相続放棄を検討したい場面だといえます。

相続放棄の注意点

相続放棄を実行すると、すべての遺産に対して受け取りを辞退する形となります。
受け取りたくない特定の遺産、たとえば空き家のみで相続を辞退し、ほかの現金や不動産は普通に受け取ることは不可能です。
そのため、相続放棄を実行するかどうかは遺産の内訳に応じて決めることが大事です。
相続放棄が一般的に適している状況としては、資産より負債のほうが多いときが挙げられます。
負債が一部あっても、全体としては資産のほうが多い状況だと、相続放棄は損になりやすいため注意が必要です。
また、ある方が相続放棄を選ぶと、相続権が次の方に移ります。
故人の配偶者を除いて、相続権は故人の子ども、両親、兄弟姉妹の順に与えられる仕組みです。
故人の子どもが相続放棄を選ぶと、次の候補者である両親が相続するかどうかを検討します。
そのため、相続放棄を選んだことは、次の候補者に伝えておいたほうが無難です。
連絡が不十分だと、知らないうちに相続権が移動する形になり、ほかの遺族を困らせる結果となりかねません。

相続放棄を実行できる期間や手続き

相続放棄を実行できる期間は、相続開始を知った日から3か月以内です。
3か月が過ぎると、たとえ莫大な借金が遺産になっているときでも、相続放棄が認められなくなります。
相続放棄の手続きでは、家庭裁判所への申し立てが必要です。
3か月の期限や申し立てに手間取るリスクなどから、相続放棄を選ぶなら手続きは早めに進めたいところです。

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相続放棄を選んだ空き家の管理責任

相続放棄を選んでも、遺産となった建物や土地に対しては一定の管理責任が残っていました。
しかし、2023年4月1日より新しいルールが適用された結果、以前とは状況が変わっています。

管理責任が発生する前提条件

現在、相続放棄を選んだ方に管理責任が発生するのは、その放棄のときに相続財産に属する財産を現に占有しているときに限られています。
そのため、相続放棄を選んだ時点で住んでいなかった建物や土地は、管理責任の対象外とされます。
法改正より前は、遺産となった建物や土地に相続人が住んでいたかどうかは考慮されていませんでした。
この条件では、上京した子どもが地方にある実家などに対して相続放棄を選んでも、遺産となった建物や土地に対して一定の管理が求められます。
自分よりあとの相続人がいない状況で不動産の管理責任を負うと、購入希望者が見つかるまで自分で管理するか、相続財産管理人を選任するしかありませんでした。
これでは相続人の負担が重いため、相続人が占有していた不動産に限って管理責任を課す形へと変更されました。

管理責任を課せられる期間

自分が最後の相続人にあたったとき、管理責任をいつまで課せられるのかに関しては、旧法ではあいまいな部分がありました。
この点について、現在は相続人または相続財産の清算人に対して、当該財産を引き渡すまでの間と明記されています。
自分が最後の相続人にあたっても、相続財産の清算人に不動産を引き渡せば管理責任がなくなると、法令上で一線が引かれた形です。
なお、相続財産の清算人とは、先述の相続財産管理人を指します。
名称が変わっているだけで、意味や役目に違いはありません。

必要な対応

管理責任を負った相続人に求められる対応については「その財産を保存しなければならない」とあります。
旧法では「管理」となっていた部分が「保存」に変わっている点が要チェックです。
現在の法令が定める保存とは、必要最小限の保存行為だと考えられています。
空き家の補強工事など、出費が発生する管理行為は基本的に不要です。
ただし、法改正を経てまだ日が浅い現在では、具体的に何が必要最小限の保存行為にあたるのか、やや不透明な部分があります。
具体的な保存行為については、実例を今後積み重ねるなかで一定の基準ができていくものと見られています。

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相続放棄をせずに空き家を手放す方法

相続放棄をせずに空き家を手放す方法は、以下のとおりです。

空き家の売却

相続した空き家を手放す基本的な方法は、不動産売却です。
空き家が需要の高いエリアにあったり、建物や土地の状態が良かったりすれば、高値で売れる可能性があります。
また、空き家を手放すときは、リフォームを考えている買い手を想定するのがひとつの方法です。
近年は新築住宅の価格が上昇しており、節約のために中古住宅を選んでリフォームする買い手が出てきているからです。
買い手側でのリフォームを前提として売り出せば、ニーズとうまくマッチして空き家が売れる可能性があります。
不動産売却で空き家をうまく手放すコツは、建物や土地をしっかり管理しておくことです。
購入希望者はまず内覧をおこなうものであり、現地の様子はしっかり確認されます。
管理が不十分で建物や敷地が荒れていると、印象があまり良くなくてなかなか売れません。
くわえて、建物や敷地が荒れていると、空き巣が侵入するなどのトラブルが起きやすくなります。
トラブルなくスムーズに空き家を手放すためにも、不動産売却を考えるなら建物や土地をしっかり管理しておきましょう。

空き家の寄付

空き家を相続後に手放す方法のひとつには、一般の個人や法人、自治体などへの寄付が挙げられます。
空き家を引き取ってもらえる可能性が高い相手は、空き家の隣人です。
ほかの方にはメリットの少ない空き家でも、隣人にとっては自分の敷地を広げられる良い物件となります。
相談すれば引き取ってもらえる可能性があるため、寄付を希望するときは一度声をかけてみましょう。
個人間で不動産をやりとりするときは、のちのトラブルを防ぐため、贈与契約書を作っておくのがコツです。
寄付の相手に心当たりがないときは、まず自治体で相談してみるのがおすすめです。
くわえて、自治体が運営している空き家バンクを使うと、空き家を探している方がうまく見つかるケースがあります。
なお、一般の個人や法人に空き家を寄付すると、相手に贈与税が課せられるおそれがあるため注意が必要です。

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まとめ

相続放棄とは、遺産に関する相続の権利を放棄する行為であり、多額の借金といった負の遺産を受け取らずに済みますが、特定の遺産に限った相続放棄は不可能です。
空き家の管理責任を課せられるのは、現在では対象の不動産を相続放棄の時点で占有していたときに限られ、さらに管理責任が消えるタイミングが明記されました。
相続した空き家を手放す方法としては、不動産の売却か寄付が挙げられます。