親名義の空き家を売却する方法は？注意点や認知症のケースも解説

親が高齢になり、所有していた空き家を子どもが売却する必要が生じるケースがあります。
しかし、親子間といえども名義人以外が売却をする場合は、本人がおこなうよりも手続きが複雑になるため注意が必要です。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法について、注意点や認知症のケースも併せて解説します。

親名義の空き家を売却する方法

親名義の空き家を売却する方法は、主に相続、代理、贈与の3種類があります。
ここでは、それぞれの手続きの違いを解説します。

売却方法①相続

親の生前に親名義の空き家の売却を急いでいない場合は、亡くなった後に相続して子どもが所有者として売る方法を選べます。
相続登記によって名義人が子どもになれば、その後の手続きは一般的な売却と同じです。
親が亡くなった後に不動産を相続する場合、法定相続人全員で遺産分割協議をおこない、全員の同意のもとで土地の相続人を決める必要があります。
相続の場合は、司法書士への申請依頼費用や相続税などの費用がかかります。

売却方法②代理

親の生前に親名義の空き家を売却する場合は、代理による売却を選ぶケースが多いです。
健常な親の代理人になる場合は、親と子どもの契約による「任意代理」をおこないます。
任意代理では、代理権の委任を第三者へ示すための委任状の作成が必要です。
委任状には、親の実印による捺印と印鑑証明書の添付を含めるのが一般的です。
委任状に加え、売却時には本人確認も求められます。
買主や不動産会社、司法書士などにより、本人への意思確認がおこなわれた後に手続きが進められます。

売却方法③贈与

親の生前に親名義の空き家の名義人を子どもに変え、売却する方法は「贈与」にあたります。
贈与とは無償で財産を与えることを指し、受け取った方には贈与税が発生します。
贈与税は税率が高いため、親の生前に空き家を受け継ぐと、亡くなった後の相続よりも税金が高くなるケースが多い点には注意が必要です。
また、空き家の時価によっては、親名義のまま売却してから現金を子どもに贈与したほうが税金が安くなるケースもあります。
親名義の空き家を贈与する場合は、時価と相続税評価額との差額、また所得税の負担などを比較考慮して決めるのがおすすめです。

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親が認知症になった場合に親名義の空き家を売却する方法

親が認知症になった場合は、子どもを代理人として空き家を売却する方法を選択できません。
認知症と診断されてから委任状を作成しても効力を持たず、空き家の売却は不可能です。
このケースでは、成年後見制度を選択できます。
成年後見制度とは、判断能力が低下した方の財産管理や介護福祉を保護・支援するための後見人を立てる制度です。
成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度の2種類があります。
ここでは、それぞれの制度の違いを解説します。

任意後見制度

任意後見制度とは、認知症などにより判断力が落ちる前にあらかじめ後見人を立てておくことを指します。
任意後見制度では、被後見人が内容を自由に決められます。
親名義の空き家の扱いについても、あらかじめ子どもと話し合っておけば、認知症で判断能力を失った後でも本人の意思を反映した方法での処理が可能です。
任意後見制度を利用する場合は、被後見人と後見人が最寄りの公正役場で公正証書を作成します。
実際に制度の利用が必要になったら、家庭裁判所に任意後見の申し立てをおこない、後見人による財産の管理が開始します。
任意後見制度の場合は、家庭裁判所の許可がなくても後見人による不動産売却が可能です。
任意後見制度は、認知症と診断されてから選択することはできない点に注意が必要です。

法定後見制度

法定後見制度は、認知症と診断された後に家庭裁判所が後見人を選ぶ制度を指します。
任意後見制度とは異なり、本人が自由に後見人を指定できません。
親に多額の財産がある場合は、子どもではなく弁護士や司法書士などが後見人として選ばれるケースも多いです。
また、法定後見人に選ばれても、自由に親名義の空き家の売却ができるわけではありません。
法定後見人による不動産売却は、被後見人のためになる資金用途の場合のみ許可される点に注意が必要です。
たとえば、売却の理由は被後見人の施設入居や医療・介護費用の捻出などである必要があります。
また、空き家であっても被後見人が住む可能性のある住居とみなされ「居住用不動産処分許可の申し立て」が必要になるケースもあります。
家庭裁判所の許可なくおこなった売買契約は無効とされるため、売却は一つひとつ確認しながら進めなければいけません。

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親名義の空き家を売却する場合の注意点

親名義の空き家を売却する場合は、少しでも多く売却益を得るため、また売却後のトラブルを避けるための注意点があります。
ここでは、売却時の4つの注意点を解説します。

境界線の問題を解決しておく

売却後に隣地の所有者や買主との間でトラブルが起こらないように、境界線の問題を解決しておくことは大切な注意点です。
古い空き家の場合、土地の境界があいまいだったり、不正確な情報が登記されていたりするケースがあります。
境界線確認では、土地の面積を測量し、隣地の所有者の署名捺印も受けたうえで登記をおこないます。
境界線の確認は、土地家屋調査士に依頼することが一般的です。
境界線が明確でない不動産は、購入希望者から敬遠される可能性が高いため、売却活動開始前におこなっておきましょう。

家の状態をよく把握しておく

親名義の空き家の場合、家の状態を子どもがよく把握していないケースがあるかもしれません。
相続や代理、贈与などで子どもが売却活動をすることになった場合は、売却の前に家の状態をよく確認することも欠かせない注意点です。
家の欠陥を十分に把握しないうちに売買契約をしてしまうと、後から契約不適合者責任に問われる可能性があります。
契約書に明記していない欠陥については、買主は引き渡しの後でも修繕費用の支払いや損害賠償などを求められます。
シロアリや水漏れなど、外観からわからないような欠陥にはとくに注意が必要です。

売却の時期をよく考える

親名義の空き家を売却する場合は、時期を考えることは大切な注意点のひとつです。
親の生前と亡くなった後のどちらで空き家を売却すると良いかは、空き家の価値や所得状況などによっても異なります。
親の生前に贈与を受けると手続きは簡単ですが、高額な贈与税がかかる可能性があります。
亡くなった後に空き家を売却する場合、相続人同士の間で意見の相違が生じ、手続きがスムーズに進まない可能性があるかもしれません。
一方、相続の場合は基礎控除額が大きく、小規模宅地等の特例なども活用すれば大幅な節税が可能です。

売却後は確定申告を忘れないようにする

空き家の売却で利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告を忘れないようにすることが注意点です。
相続では、子どもが自分の所得として確定申告をおこないます。
代理や成年後見制度で売却した場合は、親本人の確定申告が必要です。
特例を利用して課税額が0になる場合でも、特例を受けるためには確定申告をしなければいけません。
会社員など、普段は確定申告が不要な方の場合、忘れやすい可能性があるため注意しましょう。

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まとめ

親名義の空き家を売却する方法には、贈与や代理、相続などがあります。
親が認知症になった場合は、成人後見制度を利用して空き家を売却することが必要です。
親名義の空き家を売却する注意点としては、境界線の問題を解決しておくことや家の欠陥を把握しておくことなどが挙げられます。